Texto recogido para
nuestros lectores en el Diario Economist & Jurist
El Gobierno, en el Consejo de Ministros celebrado el 1 de
marzo, ha aprobado el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas
urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el B.O.E. el día 5 de
marzo y con entrada en vigor al día siguiente de su publicación. Dentro del
paquete de medidas sobre la materia que el Real Decreto introduce, podemos
destacar las siguientes:
Nuevos plazos de prórroga obligatoria y tácita en los
alquileres
En aras de dotar al arrendatario de una mayor seguridad
jurídica y de mayor estabilidad en el arriendo, la nueva regulación introduce
modificaciones en cuanto al plazo de duración de los contratos, ampliándose la
prórroga obligatoria de tres a cinco años, si el arrendador es persona física y
a siete años si es persona jurídica.
También se amplía la prórroga tácita de uno a tres años, de
manera que, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de dar por
finalizado el arrendamiento, con cuatro meses de antelación a la finalización
de los cinco o siete años en el caso del arrendador y con dos meses de
antelación en el caso del inquilino – plazo de preaviso que también se amplía,
antes treinta días -, el contrato se prorrogará tácitamente por tres años.
Conforme a la anterior regulación cabía la posibilidad de
exceptuar la aplicación de la prórroga obligatoria si el arrendador, una vez
transcurrido el primer año de duración del contrato, comunicaba al arrendatario
su necesidad de la vivienda, con al menos dos meses de antelación, para
destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de
consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia
firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Sin embargo, el Real
Decreto-Ley incluye como condición para exceptuar la aplicación de la referida
prórroga obligatoria que dicha necesidad se ponga de manifiesto de forma expresa
en el contrato de arrendamiento.
Otras de las novedades que incluye la nueva regulación es
que los contratos de arrendamiento que no estén inscritos en el Registro de la
Propiedad vuelven a tener efectos frente a terceros, así, en el caso de que la vivienda
arrendada se enajene, el adquirente quedará subrogado en los derechos y
obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento.
Protección para personas en situaciones de vulnerabilidad
Por otro lado, el Real Decreto Ley incluye determinadas medidas
a fin de dotar de una mayor protección a aquéllos que se encuentran en
situaciones de especial vulnerabilidad.
Una de las novedades introducidas al respecto es el
establecimiento de un “techo” a las subidas de las rentas. El incremento
producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá
exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el
Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de
referencia para la actualización el que corresponda al último índice que
estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Además, las garantías adicionales a entregar por el
arrendatario en el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta
cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona
jurídica, también se limitan, no pudiendo exceder de dos mensualidades de
renta.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del
contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.
Por otro lado, el Real Decreto-ley mejora la coordinación
con los servicios sociales para proteger al desahuciado en los supuestos de
vulnerabilidad además de que se implementa y agiliza el procedimiento.
Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal
También se modifica la Ley de Propiedad Horizontal,
estableciendo la necesidad destinar el fondo de reserva de la comunidad de
propietarios a sufragar obras de accesibilidad, se eleva la cuantía de dicho
fondo de manera que el mismo no podrá ser inferior al 10% de su último
presupuesto ordinario y se incluye la obligación de realizar obras y
actuaciones de accesibilidad, con independencia de la cuantía de las mismas, si
existe ayuda pública de al menos el 75% del coste.
Medidas económicas y fiscales sobre la vivienda y el
alquiler
Entre las medidas económicas y de índole fiscal que incluye
la nueva regulación cabe destacar que, respecto al Impuesto Sobre Bienes
Inmuebles, se abre la posibilidad de que los ayuntamientos, mediante ordenanza
fiscal, puedan establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota íntegra
del impuesto para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler
de vivienda con renta limitada por una norma jurídica. Por otro lado, se
modifica texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto
Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre de manera que los contratos de
arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente están exentos del
citado Impuesto.
Transparencia en el mercado del alquiler
Como medidas destinadas a dotar de una mayor transparencia e
información en el mercado de alquiler e incentivar la oferta cabe destacar las
siguientes:
– La determinación de la información mínima que deberán
recabar los Depósitos Autonómicos de Fianzas.
– La creación del sistema estatal de índices de referencia
del precio del alquiler de vivienda, el cual se elaborará en el plazo de ocho
meses por la Administración General del Estado mediante la utilización de datos
procedentes de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, del Catastro,
de los Depósitos Autonómicos de Fianzas y de los Registro de la Propiedad,
entre otras fuentes. También se establece la posibilidad de crear sistemas de
índices de referencia autonómicos a fin de que las Comunidades puedas definir
políticas fiscales y programas públicos de viviendas en sus respectivos ámbitos
territoriales.
– La posibilidad de que la legislación sobre vivienda pueda
establecer el derecho de tanteo y retracto respecto a la totalidad del
inmueble, a favor del órgano que designe la Administración competente en
materia de vivienda
Nueva regulación para las viviendas turísticas
Por otro lado, en respuesta a la problemática que está planteando
en algunas comunidades de propietarios la proliferación de viviendas
turísticas, la nueva normativa, mediante modificación de la Ley de Propiedad
Horizontal, introduce la posibilidad de que, por acuerdo de una mayoría de tres
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las
tres quintas partes de las cuotas de participación, se pueda limitar o
condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o para
establecer cuotas especiales de gastos o incrementos en la participación de los
gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que
estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
Además, queda excluida expresamente de la Ley de
Arrendamientos Urbanos la vivienda turística, para su específica regulación por
las Comunidades Autónomas.
El Real Decreto-ley, cuya entrada en vigor se produjo el
pasado día 6 de marzo, al estar las Cortes disueltas, necesitará ser
convalidado a través de la Diputación Permanente, que tendrá 30 días desde su
promulgación para votar dicha convalidación.
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