Texto recogido para
nuestros lectores en el Diario de Noticias Jurídicas
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha
dictado una reciente sentencia (Sala Primera, sentencia de 8 de mayo de
2019, Asunto C-25/18) en la que resuelve
una cuestión que puede darse en la práctica en las comunidades de vecinos.
¿Dónde hay que poner la demanda para reclamar la deuda generada por unos
propietarios que ahora viven en otro país? ¿qué tribunal es competente para
conocer del asunto?
En primer lugar, hay que tener en cuenta que la obligación
cuyo cumplimiento se exige tiene su origen en un acuerdo adoptado por la junta
general de propietarios del inmueble. Mediante dicho acuerdo se fija el importe
de las cuotas anuales del presupuesto de la comunidad para el mantenimiento de
los elementos comunes de ese inmueble.
En su resolución, el tribunal de justicia europeo interpreta
el artículo 7.1 a) del Reglamento 1215/2012/UE, de 12 de diciembre de 2012,
relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de
resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, y establece que un
litigio que tiene por objeto una obligación de pago derivada de un acuerdo de
la junta general de propietarios de un inmueble en régimen de propiedad
horizontal, que ha sido aprobado por la mayoría de sus miembros pero que
vincula a todos ellos, pertenece a la esfera de la “materia contractual”. Por
tanto, se puede demandar al moroso ante el tribunal del país en el que deba
cumplirse la obligación.
Regla general versus regla especial
La regla general contenida en el artículo 4 del Reglamento
citado, la competencia es de los órganos jurisdiccionales del Estado en cuyo
territorio tiene su domicilio el demandado. Sin embargo, este precepto también
contiene excepciones, que la ley enumera de forma taxativa, y que, explica el
tribunal, deben interpretarse restrictivamente.
El artículo 4 establece la ley aplicable a falta de elección
en distintos supuestos. Se duda entre el apartado b) y c) del precepto respecto
del objeto del caso litigioso, que establecen:
"b) el contrato de prestación de servicios se regirá
por la ley del país donde el prestador del servicio tenga su residencia
habitual;
c) el contrato que tenga por objeto un derecho real
inmobiliario o el arrendamiento de un bien inmueble se regirá por la ley del
país donde esté sito el bien inmueble"
El TJUE señala que el litigio planteado en el asunto
principal no tiene por objeto un derecho real inmobiliario, recogido en la
letra c) del apartado primero del artículo 4 del Reglamento, sino una
prestación de servicios, en el sentido de la letra b) del apartado 1 de dicho
artículo. La acción de la que conoce el órgano jurisdiccional tiene por objeto,
aclara el tribunal de justicia,"la ejecución de una obligación de pago de
la contribución de los interesados a las cargas del inmueble en el que tienen su
propiedad y cuyo importe quedó fijado por la junta general de
propietarios".
Sin embargo, el
tribunal de justicia precisa que esta competencia no engloba la
totalidad de las acciones relativas a los derechos reales inmobiliarios, sino
únicamente aquellas que, al mismo tiempo, se incluyan en el ámbito de
aplicación del Reglamento y estén destinadas, por una parte, a determinar la
extensión, el contenido, la propiedad o la posesión de un bien inmueble o la
existencia de otros derechos reales sobre ese tipo de bienes y, por otra, a
garantizar a los titulares de esos derechos la protección de las facultades
vinculadas a sus títulos
Por lo que se refiere a la regla de competencia especial
prevista en el citado artículo 7.1 a), que establece que una persona domiciliada
en un Estado podrá ser demandada en otro Estado, en materia contractual, ante
el órgano jurisdiccional del lugar en el que se haya cumplido o deba cumplirse
la obligación que sirva de base a la demanda, el Tribunal de Justicia ha
declarado que la celebración de un contrato no es un requisito de aplicación de
esta disposición.
Si se exige, en cambio, que los demandados hayan asumido
libremente una obligación jurídica respecto a otra. En el caso de la cuotas
comunitarias, razona el tribunal, los demandados asumieron con la compra del
piso la obligación como propietarios de contribuir a los gastos de
sostenimiento del inmueble. Tampoco es relevante, explica el TJUE, que el
propietario deudor no participara en la aprobación del acuerdo o que se opusiera
al mismo. En definitiva, al adquirir y conservar la condición de copropietario
de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, consiente en someterse a los
acuerdos aprobados por la junta general de propietarios del mismo.
Por tanto, la demanda por la que se reclama una deuda
contraída con la comunidad de propietarios es calificada como de materia
contractual y por tanto, puede ser ejercitada en los tribunales del país donde
debe pagarse.
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