Texto Recogido para
nuestros lectores en el Blog Jurídico de Sepín
Las cuestiones comunitarias han de ser sometidas a Junta de
propietarios y será en las citadas reuniones cuando, mediante los
correspondientes quorum que señala la LPH, se adopten los acuerdos.
Ahora bien, como también hemos visto en alguna ocasión,
existe la posibilidad de impugnación, es decir, conforme señala 18.1 de la LPH,
podrá hacerse siempre que el propietario considere que se dan alguna de las
circunstancias marcadas por el citado precepto, esto es,
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la
comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de
la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario
que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de
derecho.
La ley marca solo estos supuestos, por lo que ha de tenerse
en cuenta que, pese a que una decisión comunitaria este en contra de unos
determinados intereses particulares, ello no supone que esta puede ser
impugnable, es decir, habrá de estarse a lo que la mayoría decida, conforme
marcan los quorum fijados por la LPH.
Además, para poder impugnar hay que estar legitimado y
hacerlo por la vía judicial, mediante el correspondiente juicio declarativo
ordinario, teniendo muy en cuenta que el apartado 4 del citado precepto legal
señala la ejecución de los acuerdos, aunque se hayan impugnado, salvo que se
haya solicitado y concedido, la suspensión cautelar.
Así, una vez adoptado el acuerdo, puede y debe llevarse a
cabo, pues la citada ejecución es el único sistema en el régimen de la
propiedad horizontal para evitar una paralización de las actuaciones de la
Comunidad. Así se han pronunciado, entre
otras, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Vizcaya de 14 de junio
de 2011 (SP/SENT/642694), de A Coruña de 19 de octubre de 2010 (SP/SENT/534713)
y de 28 de diciembre de 2012 (SP/SENT/707672), de Madrid de 22 de diciembre de
2009 (SP/SENT/500961) y de Alicante de 19 de noviembre de 2009
(SP/SENT/497739).
El artículo 19.3 de la LPH, señala que los acuerdos son
ejecutivos desde el cierre del acta, pero ¿qué problemas nos podemos encontrar
en la práctica?
¿Los acuerdos serán ejecutivos, aunque en el acta falte la
firma del Presidente o el Secretario?
Sí, como establece la sentencia de la AP León, Sec. 1.ª, de
13 de diciembre de 2017 (SP/SENT/940404), los acuerdos se adoptan en la Junta y
no dejan de ser válidos por el mero hecho de que el Secretario no los firme, es
decir, no pueden quedar supeditados a que alguno de estos cargos firmen el
acta, a pesar de lo que se indica en el art. 19 de la Ley de Propiedad
Horizontal, pues ello supondría el veto de esas personas que, por ejemplo, en
el momento en que el resultado de las votaciones no fueran de su conformidad.
En consecuencia, este aspecto formal no es imprescindible, siempre que se pueda
acreditar la toma de decisiones por mayoría de la Junta.
Si el supuesto fuese que es solo uno de los dos el que se
niega a la firma, podrá hacerlo el otro, indicando falta la rúbrica del que se
niega Presidente, por las razones esgrimidas, por ejemplo, por disconformidad
con los acuerdos, pues el art. 19 de la LPH no tiene previsión alguna para el
caso de que el Presidente o Secretario no quieran firmar el acta.
¿Si el acta no se notifica a los comuneros el acuerdo no es
ejecutable?
El acuerdo será válido y por lo tanto se podrá ejecutar
desde que es adoptado, en concreto, en general, desde el cierre del acta, sin
que se pueda hacer depender su validez de la notificación de la misma, aunque
como señala el art. 19, se deberá esperar un tiempo prudencial para el envío,
teniendo en cuenta que el apartado 3 del citado artículo, señala que debe
cerrarse en el plazo de diez días naturales desde la Junta, pero al no señalar
plazo de remisión ni sanción alguna por no cerrarse en este plazo, recomendamos
hacerla en el menos posible, pero, repetimos, no se deberá hacer depender de
ello la ejecución, pues entonces solo el Secretario tendría en sus manos que
los acuerdos fuesen efectivos. A favor de este argumento se ha pronunciado la
sentencia de la AP Vizcaya, Sec. 4.ª, 598/2015, de 16 de noviembre de 2015
(SP/SENT/848525).
¿Quién será el encargado de materializar el acuerdo?
El Presidente, pues conforme el art. 20 d) de la Ley de
Propiedad Horizontal, el Administrador sólo tiene facultad de ejecutar los
acuerdos en materia de obras, el resto depende de la decisión del representante
de la Comunidad. Por ello, habrá que comprobar en qué consisten las decisiones
de la Junta de Propietarios.
¿Pueden solicitarlo los propietarios?
En primer lugar, el o los propietarios deberían solicitarlo
al Presidente, pero si pasado el tiempo y habiendo realizado el requerimiento
no se ha ejecutado, se puede optar por celebrar una nueva Junta, consiguiendo
la firma del porcentaje de propietarios que contempla el art. 16.1 de la Ley, e
intentando que allí se tome ya la decisión de cumplir con el anterior acuerdo.
Si esto no se logra, no vemos inconveniente en que el propietario que pretende
la instalación acuda a un juicio declarativo ordinario contra la Comunidad para
obtener una sentencia a favor del acuerdo, como señala la sentencia de la AP
Málaga, Sec. 5.ª, de 29 de octubre de
2015 ( SP/SENT/839766)
¿En qué plazo se debe llevar a cabo?
No hay en la Ley de Propiedad Horizontal un tiempo
determinado para que se ejecuten, pero sí se les podrá exigir responsabilidad
si existe negligencia y esta supone daños y perjuicios complementarios a la
Comunidad.
¿Se puede revocar y dejar sin efecto la ejecución?
Como señalaba en el post anterior los acuerdos siempre son
revocables por lo que si así se hace, no se podrá pedir la efectividad de un
acuerdo anterior, es decir, aunque los acuerdos sean ejecutivos, si hay
posteriores que los modifican, sólo pueden ejecutarse estos último, como ha
fijado la sentencia de la AP Jaén, Sec. 1.ª, de 24 de enero de 2017 (SP/SENT/954123).
¿En los acuerdos de mayorías cualificadas o unanimidad, la
ejecutividad lo será también desde el cierre del acta?
Sí, aunque estos acuerdos, han de notificarse a los
propietarios ausentes, entendiéndose como voto positivo si no contestan en el
plazo de 30 días, como señala el art. 17.8 de la LPH, no sabremos el resultado
de la votación hasta transcurrido este plazo, momento en el que será ejecutivo
o no, dependiendo del resultado final de la votación. De tal modo que se
ratificará o dejará sin efecto lo adoptado en Junta.
Hemos dicho que el acuerdo es ejecutivo aunque se impugne,
salvo que se consiga la suspensión cautelar. ¿Cómo se puede solicitar?
Lo primero solo de forma excepcional y, en segundo término,
judicialmente, mediante petición en la demanda a través de un Otrosí o incluso
con carácter previo a la misma. Claro está que la petición debe estar fundada,
y, si es posible, con acreditación documental en el propio escrito, pues la
práctica habitual forense es contraria a paralizar previamente el acuerdo de la
Comunidad, por las razones antes aducidas. Para que se obtenga dicha
suspensión, debe hacerse llegar al Juez el perjuicio irreparable que pueda
ocasionar al propietario o al propio inmueble la ejecutividad del acuerdo. Por
ejemplo, que las obras para instalar un nuevo ascensor anulen el patio interno de
la finca, que afecten a sus elementos privativos o que se haya adoptado sin el
quorum cualificado de la regla 1.ª, etc., aportando, cuando menos, un
suficiente principio de prueba, lo que significa solicitar con rigor y
fundamento material y jurídico, única forma de contar con posibilidad de
suspender la ejecución del acuerdo.
Esta solicitud de suspensión cautelar está prevista
igualmente en los arts. 726, apdo. 2, y 727, regla 11.ª, de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, incluso es posible que se pidan con carácter previo a la
demanda, siempre que esta se presente en el plazo de 20 días desde su adopción.
Es más, se ha rechazado la prejudicialidad al haberse
impugnado el acuerdo en otro procedimiento, pero en el cual no se había
admitido la suspensión de la ejecución de los acuerdos.
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