Texto recogido para nuestros lectores en el Diario
Confilegal
En un país como el nuestro, con más de ocho millones de
pensionistas, con escasos recursos, la hipoteca inversa ha vuelto con fuerza en
la cartera de productos financieros de las entidades bancarias
Hasta mediados del año pasado, solo se constituyeron en
España catorce hipotecas inversas, en 2017, 31; en 2016, 23; y en 2015, 30,
según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado.
El periodo en el que más hipotecas inversas se firmaron fue
el correspondiente al inicio de la crisis, ya que en 2009 se constituyeron 780;
y en 2010, 485.
Ante las dudas que está planteando el futuro de la pensión
pública y la concentración del ahorro en inmuebles de los españoles, la
hipoteca inversa vuelve a ponerse encima de la mesa como parte de la solución
ante la merma de ingresos de los más mayores.
En España hay más de 8 millones de personas mayores de 65
años, y casi el 89 % es propietario de una vivienda, según datos de la
consultora.
El ahorro acumulado en vivienda alcanza los 600.000 millones
de euros.
Hablar de la hipoteca inversa, ahora de moda en un canal
televisivo autonómico donde un spot publicitario explica someramente lo que es
este producto, es hacerlo de un producto financiero complejo.
En él, el banco ofrece tras tasar la vivienda en cuestión
una cantidad global que el consumidor va recibiendo mensualmente a modo de
renta que complementa sus otros ingresos que percibe.
La Ley 41/2007 Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se
modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario
es la que regula este producto financiero del que nuestra experta recomienda
“leer bien toda la información antes de que suscribamos la documentación que se
nos adjunta, una información que no siempre es completa, por cierto”.
Otra cosa es la información real que el banco ofrezca a su
cliente.
Arancha Jaén, abogada de la Red Abafi, compuesta por
profesionales expertos en derecho financiero e hipotecario, constata la falta
de información que se da de ese servicio “escasa información precontractual,
casi siempre verbal ocultado que estamos ante una línea de crédito camuflada”.
Desde su punto de vista por lo que hay cientos, sino miles,
de casos que quedan silenciados por el desconocimiento y a la falta de
denuncia. Hay una tipología de cliente que no tiene herederos y puede serle
útil este tipo de producto financiero.
Sin embargo, para algunos herederos puede generar un
problema importante a medio plazo.
“Lo que no explican
nunca los bancos es que ese dinero que nos ofrecen hasta nuestro fallecimiento
puede generar unos intereses que el propio usuario debe satisfacer».
«Por eso, puede haber situaciones en que un préstamo que
recibimos de 300.000 euros podamos recibir unos 100.000 euros realmente porque
al mismo tiempo pagamos esos intereses”.
Arantxa Jaén Pedro, abogada de la Red Abafi.
CUIDADO CON LOS INTERESES
La cantidad que se recibe depende de la tasación de la
vivienda.
Una vivienda de unos 300.000 euros puede generar una renta
mensual entre 700 y 1000 euros y otra más pequeña esa renta puede llegar a 350
y 500 euros como complemento a la pensión de estas personas mayores de 65 años
requisito que fija la citada ley.
Sin embargo, otra situación que se puede generar es que el
cliente viva más tiempo del previsto. “En este tipo de situaciones el banco
comercializa junto con la hipoteca inversa un seguro que supone una cantidad
importante que se elimina de la cantidad total”, apunta Jaén.
Ese seguro de renta vitalicia supone un desembolso
importante en la prima inicial que se descuenta del crédito total fijado para
consumidor de la hipoteca inversa.
Otro gasto más a deducir de la cantidad total, junto con los
citados intereses.
“Pero es la manera que los bancos establecen para que no
exista ese descubierto y se acabe el crédito fijado antes de tiempo”, esta
situación los expertos la llaman riesgo de longevidad.
Tras la muerte del beneficiario, sus herederos deberán
decidir si devuelven el crédito con las condiciones que les imponga el banco o
renuncian a la casa.
“La cantidad pendiente de devolver puede ser elevada, lo que
genera en algunas ocasiones que no se acepte la herencia en algunas ocasiones”,
explica esta experta.
En alguna situación, la entidad financiera, cuando quiere
quedarse con ella, puede llegar a exigirles la devolución de cientos de miles
de euros en un solo pago. Si la deuda excede el valor de tasación de la
vivienda, los herederos tendrán que devolver la diferencia o arriesgarse a que
los embarguen.
Curiosamente este tipo de personas, ya de cierta edad,
percibe una renta, en muchos casos ridícula en comparación con la deuda que
está asumiendo, para que al cabo de un tiempo indeterminado (depende de su
supervivencia y de lo establecido en el contrato) y cuando su estado de salud
evidentemente será peor que al principio y necesitará más ayudas, se quede sin
la renta periódica una vez se haya dispuesto de todo el crédito pactado, pero
con una deuda inasumible.
Sobre los fallos judiciales en materia de hipoteca inversa,
nuestra interlocutora nos indica que aún hay pocos pero que la gran mayoría
declaran esta operación nula por falta de información y error vicio en el
consentimiento ante la falta de información “cuando los bancos reciben una
reclamación sobre este tema no se avienen a negociar».
«Hay que pelear en vía judicial, cuestión que a muchos
herederos les toca en esos momentos”.
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