La Sala primera
del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia, de fecha 21 de diciembre
de 2015 (sentencia número 733/2015, ponente señor Marín Castán), en la que
resuelve la cuestión de si la entidad de crédito en la que el comprador de una
vivienda ha ingresado las cantidades anticipadas al promotor de la misma, debe
responder frente a él cuando dicho promotor no haya abierto en la misma entidad
una cuenta especial ni presentado aval o seguro por dichas cantidades, tal como
establece la Ley
57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y
venta de viviendas.
Y a este
respecto, la Sala fija como doctrina jurisprudencial que: «En las compraventas
de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan
ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura
de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los
compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e
ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha
entidad».
Los hechos
En octubre de
2004 la actora suscribió con la promotora demandada contrato de compraventa
sobre una vivienda en construcción, en el que se incluyó una cláusula por la
que el vendedor se obligaba a entregar la vivienda en un plazo de 24 meses a
partir de la firma del contrato (es decir, el 14 de octubre de 2006).
La compradora
entregó a la promotora, a cuenta del precio y en varios pagos, la suma total de
38.400,55 euros. Dicha cantidad fue ingresada en una cuenta corriente que la
promotora tenía en la entidad bancaria codemandada.
Antes de que
venciera el plazo de entrega, la compradora admitió una ampliación de obra, lo
que determinó que dicho plazo se prorrogara cuatro meses más (hasta el 14 de
febrero de 2007), fecha en la que las obras no se habían concluido.
Con fecha 12 de
noviembre de 2010 la compradora dedujo demanda contra la promotora y contra la
entidad bancaria, en ejercicio de una acción de «rescisión» del art. 3.1 de la
Ley 57/1968, interesando que se la tuviera por desistida del contrato y se
condenara solidariamente a ambas demandadas a restituir las cantidades
entregadas a cuenta del precio más intereses desde la fecha del primer ingreso.
La sentencia de
primera instancia estimó parcialmente la demanda, tuvo por desistida del
contrato a la compradora demandante por incumplimiento del plazo de entrega por
la promotora demandada, dado que la obra ni siquiera había finalizado al tiempo
de dictarse dicha sentencia, y condenó a dicha promotora y a la entidad de
crédito codemandada, solidariamente, a restituir las cantidades anticipadas por
cuanto había financiado la construcción de la promoción mediante un préstamo
con garantía hipotecaria y avalado los costes de urbanización, hechos de los
que cabía deducir que fue conocedora del incumplimiento de la promotora -que
solo tenía una cuenta, no la especial, en la que los compradores realizaban sus
ingresos- y que, pese a ello, no la advirtió ni le exigió que presentara aval o
seguro en garantía. Por tanto, la condena de la entidad de crédito se fundaba
en serle de «plena aplicación », como solicitaba la demandante, el art. 1.2 de
la Ley 57/1968, pues «sabía que las transferencias en la única cuenta abierta a
favor de la promotora debían serlo para el pago de las viviendas », y venía
obligada a «velar por el cumplimiento de la legalidad vigente, que no era más
que asegurarse de que las entregas se efectuaran a través de una cuenta
especial y exigir asimismo una garantía para devolución de dichas cantidades ».
La sentencia de
primera instancia solo fue recurrida en apelación por la entidad de crédito
codemandada, por entonces ya "Banco CAM, S.A.U.", y la sentencia de
segunda instancia estimó su recurso, absolviéndola de todas las pretensiones
formuladas en su contra.
En síntesis
(fundamento de derecho segundo in fine ), consideró que no existe obligación
legal que impusiera a la entidad de crédito el deber de exigir a la promotora
la apertura de una cuenta especial por ser una obligación de la promotora, que
bien podía haber preferido suscribir las garantías (aval o seguro) con otra
entidad.
Contra esta
sentencia la actora interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y
recurso de casación, que es estimado por el TS.
La sentencia del
Tribunal Supremo
Los argumentos de
la Sala para estimar el recurso se contienen en los siguientes fundamentos de
derecho (los destacados son nuestros):
“CUARTO.- El
recurso de casación por interés casacional se articula en dos motivos.
El motivo primero
se funda en infracción de los arts. 1 y 3 de la Ley 57/1968 y en el interés
casacional representado por jurisprudencia contradictoria de las Audiencias
Provinciales. Se argumenta, en síntesis, con cita además de la d. adicional 1ª
y el art. 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación y del art. 15 y la
exposición de motivos de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat de
la Vivienda de la Comunidad Valenciana, que la enérgica e imperativa protección
de los compradores de viviendas por la Ley 57/1968 no puede quedar restringida
por interpretaciones formalistas y rigoristas porque, desde cualquier punto de
vista, la cuenta del promotor en la misma entidad de crédito que le concede el
préstamo para la construcción y le avala ante el Ayuntamiento por las obras de
urbanización, «no puede ser otra que la cuenta especial a que se refiere la Ley
57/1968». En apoyo de esta tesis cita las sentencias de la Audiencia Provincial
de Burgos de 20 de junio de 2012 y 29 de junio de 2011 y de la Audiencia
Provincial de León de 24 de julio de 2009, además de las sentencias de esta
Sala de carácter más general sobre la finalidad de la Ley 57/1968 (SSTS 7 de
febrero de 2006, 8 de marzo de 2001 y 15 de noviembre de 1999). Finalmente, se
destaca que la cuenta en que se ingresaron las cantidades anticipadas por la
recurrente era la única del promotor en la entidad de crédito y que en los
ingresos efectuados por la recurrente se hacía constar el concepto de pago a
cuenta del precio del apartamento y plaza de aparcamiento adquiridos en plano.
(…)
QUINTO.- La
respuesta a los motivos así planteados, que como ya se ha dicho justifican el
interés casacional del recurso por la necesidad de resolver, como cuestión
estrictamente jurídica que el tribunal sentenciador ha decidido de forma
distinta que otras Audiencias Provinciales, si la entidad de crédito en la que
el comprador ingresa las cantidades anticipadas debe responder frente a él
aunque el promotor no haya abierto en la misma una cuenta especial ni
presentado aval o seguro, ha de fundarse necesariamente en la reciente y
abundante jurisprudencia relativa a la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre
percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en
adelante Ley 57/1968), con la puntualización de que, en realidad, la norma que
principalmente debe ser interpretada es la contenida en la condición 2ª del
art. 1 de dicha ley.
Según la norma de
que se trata, los promotores deben percibir las cantidades anticipadas «a
través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en la que habrán de
depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de
fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para
las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura
de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su
responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior”
(es decir, un seguro o un aval bancario).
Se trata, en
definitiva, de determinar el alcance de la expresión «bajo su responsabilidad”
cuando, como en este caso, las cantidades anticipadas no se hayan percibido en
una cuenta especial sino en la única que el promotor tenía en la entidad de
crédito codemandada.
La jurisprudencia
de esta Sala sobre la Ley 57/1968, conformada sobre todo a raíz de las
situaciones creadas por la crisis económica y financiera (promotores en
concurso y compradores que habían anticipado cantidades pero no iban a recibir
las viviendas), está presidida por el rigor con el que dicha ley, anterior a la
Constitución, protegía a los compradores de viviendas para uso residencial,
rigor que la Constitución no vino sino a reforzar en sus arts. 47 (derecho a
disfrutar de una vivienda digna y adecuada) y 51 (defensa de los consumidores y
usuarios) - STS, de Pleno, de 20 de enero de 2015 (recurso nº 196/2013).
Más en
particular, por lo que se refiere a la cuenta especial en la que han de
«depositarse” las cantidades anticipadas, la sentencia de 16 de enero
de 2015, también de Pleno (recurso nº 2336/2013), distingue, a efectos de
la responsabilidad a que se refiere el art. 1 de la Ley 57/1968, entre la
entidad que concede al promotor el préstamo a la construcción con garantía
hipotecaria y aquella otra en que se ingresan las cantidades anticipadas, que
es la que debe responder frente al comprador; la sentencia
de 13 de enero de 2015, asimismo de Pleno (recurso nº 2300/2012), declara que «el hecho
de no haber ingresado el comprador las cantidades anticipadas en la cuenta
especial no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligación que se
impone al vendedor»; y la sentencia de 30 de abril de 2015,
igualmente de Pleno y sobre un recurso contra sentencia precisamente de la
Audiencia Provincial de Burgos (recurso nº 520/2013), es decir de la misma cuyo
criterio se invoca en el presente recurso, resuelve que la Caja de Ahorros
avalista debía responder frente a los cooperativistas de viviendas no solo de
los pagos anticipados ingresados en la cuenta especial, como se decía en el
aval, sino también de los ingresados en una cuenta diferente del promotor en la
misma entidad.
Pues bien, la
aplicación de la línea inspiradora de esta doctrina jurisprudencial al presente
recurso determina que proceda su estimación, porque la
«responsabilidad” que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de
crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador
y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de
vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para
que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si
provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta
especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en
cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá
de «exigir». En suma, se trata de una colaboración activa de las
entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de
Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos
de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples
atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los
compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia. Por esta razón, aunque
sea cierto, como considera la sentencia impugnada, que la promotora podía haber
concertado seguro o aval con otra entidad, en cambio no es acertado entender
que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o razón de
las cantidades anticipadas («reserva de vivienda y 20% vivienda»), de esto no
se derivara «obligación legal alguna” para la entidad de crédito codemandada.
Muy al contrario,precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los
compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas
de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y
separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la
responsabilidad específica que establece el art. 1-2ª de la Ley 57/1968.
SEXTO.- Conforme
al art. 487.3 LEC procede casar la sentencia recurrida, para en su lugar
confirmar la de primera instancia, y fijar como doctrina jurisprudencial la
siguiente: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968
las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta
del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente
garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades
anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el
promotor tenga abiertas en dicha entidad».”
N. de la R. Nueva
Ley 20/2015
Debe tenerse en
cuenta que, en la actualidad, la Ley 57/1968 ha sido derogada por
la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación,
supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que
entró en vigor el pasado uno de enero de 2016 y que ha sido desarrollada por
el Real Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre, de ordenación,
supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras, que entró en vigor el
mismo día.
