Han
protagonizado algunas de las operaciones más sonadas del mercado inmobiliario
en 2014. Las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis)
han llegado para quedarse y, sin duda, su papel será clave en el futuro del
sector en España. Merlin Properties, Hispania y Lar España son tres de los
principales exponentes de este mercado y pioneros en ganarse la confianza de
los inversores en el Mercado Continuo, un escaparate donde esperan ir
escribiendo la historia de este nuevo sector, cuya evolución natural,
acompañada por la paulatina recuperación del mercado inmobiliario y la
profesionalización del negocio, tiene como destino el Ibex 35.
“El
Ibex per se no es un objetivo para nadie, aunque es indudable que si cotizas en
él ganas liquidez para tu valor. En 10 años seguramente estaremos en él, pero
no porque sea nuestro objetivo, sino porque vendrá de la mano del crecimiento
económico y será un síntoma claro de la recuperación”, señala Ismael Clemente,
consejero delegado de Merlin Properties en un encuentro sobre el sector
organizado por El Confidencial en colaboración con Deloitte en el que también
han participado Concha Osácar, socia fundadora de Azora, gestora de Hispania, y
Miguel Pereda, consejero de Lar España Real Estate.
La
irrupción de estas sociedades en el mercado inmobiliario español, a pesar de
haber llegado con retraso respecto a otras potencias europeas y americanas, ha
sido espectacular. “En el sector inmobiliario, cerramos 2014 con un volumen de
inversión no residencial de 9.000 millones de euros, con crecimientos del 200%
respecto a las cifras de 2013, cuando apenas se superaron los 3.000 millones, y
las socimis han acaparado el 40% de la inversión”, explica Alberto Valls, socio
responsable del sector de Real Estate de Deloitte.
¿Peligro
de sobreendeudamiento?
En
2015, se espera que mantengan el protagonismo al calor del retorno de la
liquidez a los mercados. "La inyección de liquidez del BCE sin duda tendrá
un impacto positivo sobre el mercado y las operaciones, ya que estábamos ante
una situación de absoluta iliquidez. El único pero es que, al tratarse de
dinero tan barato y la propensión en España a un elevado endeudamiento, hay tener
cuidado en no caer en los errores del pasado”, asegura Ismael Clemente.
De
hecho, las socimis presentes en este encuentro se muestran muy prudentes en
cuanto a sus niveles de apalancamiento, que tienen marcada su línea roja en el
50%, cuando alcancen la velocidad de crucero. “A no ser que el subyacente sufra
en exceso, unos niveles de apalancamiento del 50% son bastante seguros”, apunta
Alberto Valls.
Oficinas,
hoteles, centros comerciales...
¿En
qué tipo de activos invertirán las socimis este año? “En 2015 seguiremos la
tendencia de lo que sucedió del año pasado y todos los segmentos van a ofrecer
buenas oportunidades. Obviamente, en oficinas es donde hay más inversores
interesados, pero veremos operaciones en todos los productos”, asegura Miguel Pereda,
para quien el logístico no es una excepción. “Es una actividad que reacciona
con mayor rapidez al cambio de la economía. El producto se construye muy
rápidamente, los contratos son más fáciles y la capacidad de reacción es más
rápida.
La
ubicación de los activos seguirá jugando un papel clave en la inversión.
"Pero no debemos perder de vista el timing, que es fundamental. La labor
de un buen gestor es ver en qué momento tienes que configurar tu cartera,
cuándo ha llegado la hora de tomar y deshacer posiciones”, apunta Concha
Osácar. “Ahora es el momento de que los gestores hagan su trabajo porque hay
muchísimo patrimonio desubicado y muchos activos que necesitan una gestión
profesional. Es el momento de ponerlos en valor”.
¿Y
la vivienda en alquiler?
“El
alquiler ha venido para quedarse y para potenciarse. Ha cambiado la mentalidad
y la situación económica y social de España. Es una opción bien valorada y hay
una necesidad real, pero hace falta tener un parque de viviendas en alquiler a
precios asequibles", asegura Concha Osácar.
“Un
20% del parque de viviendas en alquiler sería razonable. Ahora tenemos algo más
de dos millones en alquiler y todavía nos hace falta otro millón más. Y para
eso son necesarios recursos y financiación. Por primera vez, los fondos
internacionales están interesados en quedarse en España y financiar grandes
parques de vivienda en alquiler como ya lo están haciendo en otros países donde
son grandes propietarios. Lo difícil en España es encontrar un proyecto con el
tamaño adecuado a sus intereses”.
Respecto
a las rentabilidades, Concha Osácar asegura que, incluso con correcciones de
precios de la vivienda, alcanzar un 3% “es un buen objetivo para la inversión
en vivienda en alquiler”, aunque recuerda que estas cifras son inferiores al
4%-4,5% de Europa o al 5% de Estados Unidos.
¿Se
está calentando el mercado?
Ante
la posibilidad de que se esté gestando una nueva burbuja en torno al ladrillo,
temor que se ha incrementado tras las últimas inyecciones de liquidez del BCE,
los ponentes lo tienen muy claro. “En absoluto. Las socimis han traído una
propuesta de negocio no oportunista acostumbrado a ir allí donde hay
volatilidad. La capacidad de inversión de estas sociedades, su capacidad para
desplegar el dinero obtenido y el trabajo de sus equipos gestores ha sido lo
que ha permitido que casaran tantas operaciones el año pasado. Se puede haber
producido alguna operación fuera de precio, pero, de ser así, ha sido la
excepción, no la norma. Cuando se conviertan en la norma es cuando deberíamos
preocuparnos", ha apuntado Ismael Clemente.
Para
Miguel Pereda, “queda casi todo por hacer. Esto no ha hecho más que empezar y
esa financiación nueva a la que ya no estábamos acostumbrados lo va a hacer
posible”, eso sí, siempre con la máxima de la gestión, algo que tienen claro
los nuevos inversores internacionales, que, frente a la imagen del promotor
hecho a sí mismo que caracterizó los años de la burbuja, están dispuestos a
pagar por la gestión.
Las
socimis ¿son una oportunidad para el inversor particular?
A
pesar de las bondades que promete este negocio, y de que las socimis estén
obligadas a repartir casi todas sus ganancias en dividendo, la irrupción de las
socimis no ha calado todavía entre los inversores minoristas, en el ciudadano
de a pie. ¿Por qué? “Para el inversor particular todavía no es una opción,
aunque paulatinamente, y con el tiempo, irán entrando”, ha dicho Miguel Pereda.
“En España se ha querido proteger tanto al inversor minorista a través de la
normativa Mifid que se le ha dejado fuera. Aunque también es cierto que en las
salidas a bolsa no hubiera habido demanda minorista suficiente. Pero
indudablemente irán entrando poco a poco a través del free float en cuanto vean
que somos compañías bien gestionada”, ha concluido Concha Osácar.
Con
una capitalización que supera los 1.400 millones de euros, Merlin es la mayor
socimi cotizada del mercado español, con un valor en bolsa casi comparable al
de Indra, el miembro más pequeño del Ibex 35; por su parte, Hispania supera los
625 millones y Lar Real Estate se mueve en los 375 millones.
