- El TSJ Cataluña ha desestimado el recurso de unos vecinos argumentando que los pisos turísticos no son en sí contrarios a la convivencia normal de una comunidad de propietarios y señala que las conductas incívicas deben analizarse caso por caso.
Ya se acerca el verano y con él los turistas. El alquiler de
apartamentos por días o semanas es una actividad muy arraigada en los
principales destinos turísticos de cualquier parte del mundo, Barcelona es un
claro ejemplo. La oferta se ha incrementado significativamente los últimos
años, y con ella los problemas asociados a la convivencia normal con los
vecinos. Recientemente, el TSJ catalán ha respaldado la actividad de los pisos
turísticos al revocar una sentencia previa que decía que "era contraria a
la convivencia normal"
El Pleno de la Sala Civil y Penal del TSJ de Cataluña (Sentencia
37/2016, de 19 de mayo de 2016, Rec. núm. 52/2015 (LA LEY 52471/2016)) ha
desestimado el recurso de unos vecinos de una comunidad de propietarios de un
edificio donde había un piso de uso turístico contra los propietarios de la
vivienda.
Su decisión revoca la sentencia de la Audiencia Provincial de
Barcelona que había considerado que la actividad desarrollada por los dueños de
estos apartamentos turísticos era molesta para los vecinos.
Vecinos contra dueños de pisos turísticos
El origen de la contienda está en la demanda que los vecinos de un
edificio de Barcelona interponen contra varios propietarios de pisos de este
edificio que los utilizaban para fines turísticos, provocando continuas
molestias.
La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Barcelona, de
20 de septiembre de 2012, da la razón a los vecinos, al declarar que la actividad
desarrollada por los propietarios de las viviendas destinadas al uso turístico
es "molesta para los vecinos, comporta un uso excesivo de las
instalaciones comunes y es contraria a la convivencia normal de la
comunidad", condenándole a cesar en dicha actividad.
Posteriormente, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona
(Sección 16ª), de 13 de febrero de 2015, estima parcialmente el recurso contra
la sentencia de instancia, revocando únicamente dicha sentencia en cuanto a las
costas.
Los motivos que fundamentan el recurso de casación ponen de relieve
que se ha incurrido en un error jurídico relevante para la decisión de esta
controversia planteada por las partes, alegando que se ha producido una
infracción del artículo 553-40 CCCat con relación a los artículos 3.1 (LA LEY
13598/2007), 19 (LA LEY 13598/2007) y 41 de la Ley 18/2007 (LA LEY 13598/2007)
del derecho a la vivienda, artículos 43 (LA LEY 1120/2002) y 50 bis de la Ley
13/2002 (LA LEY 1120/2002), de turismo de Cataluña y los anexos Y, II e III de
la Ley 20/2009 (LA LEY
21822/2009) del procedimiento de control ambiental de las
actividades.
Afirman los dueños de los pisos turísticos que la legalidad vigente
diferencia entre los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico,
y ellos desarrollan una actividad industrial. Además, consideran que la
sentencia recurrida parte del hecho que la actividad es contraria a la
convivencia normal porque equipara la vivienda de uso turístico a la actividad
hotelera cuando no hay prueba que los turistas ocupantes o huéspedes hayan
provocado robos o peleas u otras actividades reprobables.
No estaba prohibido en los estatutos comunitarios
El TSJ de Cataluña considera que "el uso de la vivienda que nos
ocupa en este recurso de casación con fines turísticos, no consta que estuviera
prohibido en los estatutos comunitarios cuando se inició la actividad".
La Sala indica que no podrán ejercer esta actividad si se encuentra
limitada por los Estatutos de la comunidad debidamente inscritos (art.68.6).
Así pues, la comunidad de propietarios está legitimada para hacer
cesar las actividades no permitidas, conforme al principio de que el propio
derecho no tiene que traducirse en perjuicio del derecho ajeno, que serán:
a) las excluidas o prohibidas de manera expresa por los estatutos, es
decir, que provengan de la libre voluntad de los copropietarios; b) las
excluidas de manera expresa por la normativa urbanística y de usos del sector
(lo cual obligará a examinar esta normativa); c) las que vayan contra las
disposiciones generales sobre actividades que molestan, insalubrees, nocivas o
peligrosas, en el caso de Cataluña reguladas en la Ley 20/2009, de 4 de diciembre (LA LEY 21822/2009); d) otras de ilícitas (sin especificar); e) finalmente, como
cláusula general, las actividades o conductas que sin estar comprendidas en las
anteriores, sean contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen
o hagan peligrar el edificio.
Considera el tribunal que la actividad no se encuentra prohibida por
las normas estatutarias ni por las normas urbanísticas del sector, a la vez que
tampoco va en contra de las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas y peligrosas, puesto que no está establecida en
ninguno de los anexos de la ley catalana 20/2009 de 4 de diciembre (LA LEY
21822/2009).
Además, el pleno de la sala de lo civil y penal recuerda que Cataluña
legisló la actividad de los pisos turísticos y afirma que "hasta que la
delimitación entre los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico
se volvió a producir, las viviendas de uso turístico tuvieron que solicitar
licencia administrativa como apartamento turístico, como en este caso”.
Convivencia "normal"
Indica el tribunal que lo que es sancionable es el "ejercicio
anormal y antisocial del derecho, revelado por una serie de conductas incívicas
continuadas y graves", y que la calificación de una concreta actividad
como molesta y contraria a la convivencia normal de la comunidad puede dar
lugar por su carácter de "concepto jurídico indeterminado" a un
amplio abanico de posibilidades, hecho que acontece una cuestión casuística que
tendrá que ser resuelta en conformidad con las circunstancias de cada caso
concreto, y se tiene que entender como “convivencia normal” la que se produce
en circunstancias estándares o que se ajusta a las normas o reglas de conducta
predeterminadas o fijadas por adelantado.
Las conductas incívicas deben analizarse caso por caso
La Sala señala que "no puede concluirse que en abstracto la
existencia de viviendas de uso turístico suponga una actividad contraria a la
convivencia normal en la comunidad, sino que es necesario que el uso que se
hace pueda tildarse de anómalo o antisocial, como consecuencia de una serie de
conductas o actuaciones que merezcan la consideración de incívicas. Aunque este
análisis deberá producirse caso por caso".
El tribunal concluye que, en este supuesto, no está probado que se
estén llevando a cabo conductas incívicas, por lo, al margen del mecanismo del
arte. 553-45.4 CCCat, que permite en aquellos casos de un uso intensivo de los
elementos comunes el incremento en la participación en los gastos comunes, el
recurso tiene que ser admitido.
Diario La Ley, 31 de Mayo de 2016
