Texto recogido para nuestros lectores en el Blog Jurídico
de Sepín.
El uso de la aplicación WhatsApp está cada día más
generalizado, de tal manera que ya no solo lo utilizamos en nuestra vida
privada, sino que su uso se ha extendido a otros ámbitos como el laboral o
incluso en relaciones jurídico-privadas, como puede ser en un contrato de
arrendamiento, por ello en este caso vamos a analizar la validez y vinculación
de este tipo de comunicación entre arrendador y arrendatario.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece ninguna
especialidad en materia de notificaciones, operado por tanto la libertad de
pactos, siempre y cuando quede constancia de la comunicación. La práctica
habitual para cualquier tipo de comunicación entre las partes era el correo
ordinario, certificado o burofax, en la reforma de la Ley de Arrendamientos
Urbanos en el año 2013, se introdujo en el art 4 apdo. 6 la posibilidad de que
«Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar
las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la
autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente
de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron», pero lo
cierto es que en realidad el uso de WhatsApp cada vez está más extendido,
frente al e-mail, lo que ha dado a lugar a resoluciones de los Tribunales
acerca de su validez, en función de los distintos supuestos que vamos a
comentar.
Situaciones referentes a la existencia de un contrato de
arrendamiento
En este caso la Sentencia de la Audiencia Provincial de
Barcelona indicó que el mensaje de
WhatsApp no acredita la existencia de arrendamiento, pues se envió desde un
número de teléfono del que no se ha acreditado la titularidad, y por tanto la
frase «Si os dejamos el piso necesito el DNI tuyo para realizar un documento…»
no implica la formalización de un contrato.
En caso contrario, la sentencia de un Juzgado de Primera
Instancia de Vigo (no reproducida por el Cendoj) si consideró acreditada la
existencia de un contrato de arrendamiento verbal, dado el contenido de los
mensajes intercambiados, y habiéndose enviado por el mismo medio el DNI y
número de cuenta para el giro de los recibos.
Realización de obras
El art 21 LAU 29/94 establece la obligación del arrendatario
de comunicar la necesidad de realización de obras de conservación en el
inmueble arrendado, no se indica ninguna formalidad a la hora de realizar esta
notificación, siendo cada día más habitual realizarlo mediante WhatsApp, que
generalmente es admitido por los Tribunales siempre y cuando en el contenido se
especifique el siniestro imputable al arrendador que debe ser objeto de
reparación, en este sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya,
de 3 de abril de 2019.
Situaciones referentes a la renta y cantidades asimiladas
La renta del arrendamiento es la libremente pactada por las
partes, lo habitual es que conste en contrato, pero se puede dar la situación
de que en el mismo no se mencionaron las cantidades asimiladas a la misma, como
pueden ser gastos de comunidad luz, agua. Las comunicaciones de las partes en
este caso pueden ser decisivas para determinar su voluntad, en este caso la
Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva de 11 de diciembre de 2018,
entendió que los mensajes de WhatsApp aportados indicaban que dentro de la
cantidad abonada no se incluían los suministros, acordando por tanto el
desahucio por su impago.
También se puede dar la posibilidad de que se produzca un
pacto novatorio de la renta mediante WhatsApp, la Audiencia de Barcelona de 27
de junio de 2019, consideró que al no haberse aportado las conversaciones
completas, donde supuestamente el arrendador aceptaba un retraso en el pago, el
desahucio debía estimarse. En caso contrario, el Juzgado de Primera Instancia
de Valencia (sentencia no reproducida por el Cendoj), consideró que le mensaje
del arrendatario con un mero «OK» aceptaba la novación de la renta propuesta
por el arrendatario.
Resolución del contrato de arrendamiento
Los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos,
regulan la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, estando
sometidas las partes a unos plazos de notificaciones a efectos de no
continuidad del mismo, sin que se establezca formalidad alguna, la práctica
habitual y más garantista es el envío de un burofax, pero junto con esa
notificación que siempre recomendamos hacer, los mensajes de WhatsApp pueden
ser otra prueba de la voluntad de resolver el contrato, en este sentido la
Audiencia Provincial de Álava de 5 de septiembre de 2018, aceptó los mensajes
en los que junto con el burofax se decidía la fecha límite para el abandono.
En cuanto a los supuestos de desistimiento, la Audiencia
Provincial de Murcia, de 12 de junio de 2018, considera que «los intercambios
de mensajes entre las partes a través del teléfono móvil con la aplicación
WhatsApp, que damos por reproducido, pues el contenido de esos mensajes es
inconcebible si se hubieran dejado de pagar las rentas anteriores al mes de
agosto y por tanto acreditan un pago puntual de la renta hasta el anuncio de la
no renovación, momento a partir del cual la arrendadora reclama la renta de
agosto y los arrendatarios la quieren imputar a la fianza (que se cobre la
renta del fondo, dice el mensaje)»
Fianza
La sentencia del Juzgado de Primera Instancia de
Guadalajara, de 30 de junio de 2017, considera que los mensajes de WhatsApp
intercambiados entre las partes acreditan que el arrendador inspecciono la
vivienda, que no hubo daños y que por tanto la fianza podía utilizarse al pago
de la última mensualidad no satisfecha.
Por otro lado, la Audiencia Provincial de Huesca de 27 de
noviembre de 2017, no acreditan la devolución de la fianza al arrendatario por
las conversaciones mantenidas.
De las sentencias aportadas se desprende que nuestros
Tribunales están aceptando WhatsApp como medio de comunicación entre arrendador
y arrendatario siendo determinante el contenido de los mismos, a efectos de
probar situaciones como por ejemplo la existencia de un pacto novatorio
relativo a la renta, siempre y cuando sean aportadas con las garantías
procesales exigidas por nuestro ordenamiento jurídico
